Cómo utilizar el método BRRRR para inversiones en alquileres de corta duración

Propietarios de alquileres vacacionales de casas Uso del método BRRRR para inversiones en alquileres de corta duración Probablemente hayas oído hablar de personas que compran casas antiguas y deterioradas a bajo precio y las reforman para obtener ganancias. Si te preguntas si es una inversión rentable o cuál es la mejor estrategia que debes seguir, permítenos presentarte el método BRRRR. Y no, no hablamos de la temperatura exterior (mal juego de palabras intencionado). El método BRRRR es una estrategia que los inversores aplican a viviendas consideradas en dificultades o fuera del mercado, lo que significa que han sido embargadas o abandonadas por sus propietarios anteriores. La técnica BRRRR ha demostrado ser lucrativa para inversores y renovadores de viviendas a lo largo de los años, así que veamos qué secretos guarda para convertir esa casa en ruinas en una propiedad atractiva en el mercado. Descarga nuestra guía detallada gratuita: Plantilla de plan de negocio para alquileres vacacionales ¿Te aventuras en el negocio de los alquileres vacacionales por primera vez? ¡Queremos facilitarte las cosas y ayudarte a crear planes de negocio que te permitan prosperar! Mostrar contenido ¿Qué es el método BRRRR? Las letras de BRRRR representan «comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar y repetir». Como era de esperar, estos son los distintos pasos que siguen los inversores al aplicar este método a su nuevo alojamiento de inversión. A continuación, te explicamos en qué consiste cada paso. Compra Si vas a renovar viviendas con el método BRRRR, primero necesitarás una propiedad en la que invertir tu tiempo. Al considerar una casa o alojamiento para comprar, asegúrate de que esté en dificultades o fuera del mercado, ya que probablemente será más barato adquirirlo. Puede ser difícil determinar si un alojamiento será una buena inversión. Recuerda que tendrás que asegurarte de que el precio de compra, el coste de las mejoras y los gastos mensuales de alquiler estén cubiertos por los futuros ingresos de alquiler y proporcionen un margen de ganancia suficiente. Considera calcular el valor posterior a la reparación, o ARV, del alojamiento, que ayuda a determinar el valor de un posible alojamiento de inversión después de las reparaciones, o el retorno de la inversión, ROI. Estos cálculos, combinados con otras fórmulas y factores, pueden ayudarte a decidir si un alojamiento concreto será una inversión rentable. Rehabilitación de una vivienda comprada Dado que la vivienda que compraste no está en las mejores condiciones, tendrás que realizar obras para hacerla habitable. Esto puede incluir remodelarla y completar mejoras estructurales, de seguridad y estéticas. Por supuesto, tras la compra, debes asegurarte de que la estructura de la casa cumpla con los requisitos para evitar cualquier inconveniente mientras sea de tu propiedad. Asimismo, tendrás que cumplir las medidas de seguridad establecidas por el gobierno. En cuanto a las mejoras estéticas, la mayoría de los inversores solo harán renovaciones que aumenten el valor de tu casa y el precio de alquiler o venta. Si un dormitorio o la cocina están totalmente destrozados, probablemente deberías considerar renovarlos en cierta medida. Sin embargo, si una mejora es únicamente por atractivo estético, podría no añadir mucho valor a tu casa y acabará reduciendo tu margen de ganancia. Algunos ejemplos de renovaciones con un ROI alto son los siguientes: Reparaciones de techo y paneles de yeso Cocina renovada Jardinería Habitaciones o baños adicionales Modernización de baños Alquiler Cuando la fase de rehabilitación esté completa y el alojamiento esté listo para habitarse, podrás empezar a alquilar el espacio como alquiler de corta duración. Al determinar la tarifa mensual de alquiler, debes considerar cuánto necesitas para cubrir los costes de compra o la hipoteca y los costes de renovación. Además, ten en cuenta cuánto cobran por noche otras viviendas similares en tu zona. Puedes encontrar personas que alquilen tu alojamiento mediante sitios web de anuncios, como Airbnb, Vrbo o Expedia, o incluso mediante reservas directas a través de tu propio sitio web. Debes intentar tener tantas reservas como sea posible cada mes para poder empezar a recuperar el coste de renovar la casa. Alquilar una casa. También puedes buscar a alguien que se quede a largo plazo, durante al menos un mes, lo que reduce los días sin ocupar y maximiza las ganancias. Muchos anuncios de alquileres de corta duración ofrecen algún tipo de descuento sobre la tarifa por noche para quienes alquilan un mes completo, así que añadirlo a tu cartera puede fomentar las estancias de larga duración. Si no te sientes capaz de asumir el trabajo de ser anfitrión, considera contratar a un administrador de alojamientos para gestionar el alquiler, a tus huéspedes y el mantenimiento del alojamiento. Es importante atender el alojamiento durante el período de alquiler para proteger su vida útil, ya que, después de todo, solo obtendrás ingresos si puedes mantener el lugar alquilado de forma continua para recuperar los costes iniciales. Refinanciar Refinanciar la vivienda puede ofrecer mejores tasas de interés que el préstamo inicial. Muchos inversores dicen que un ahorro de tan solo el 1 % puede ser suficiente para refinanciar. En el método BRRRR, el objetivo de refinanciar es retirar tanto efectivo como sea posible del alojamiento mientras sigues siendo el propietario. Esto significa que, con un refinanciamiento con retiro de efectivo, convertirías tu patrimonio en efectivo que podrías destinar a comprar otro alojamiento de inversión, que es el objetivo de BRRRR. No todos los prestamistas permiten refinanciamientos con retiro de efectivo, por lo que es importante buscar un banco que los ofrezca y seguir sus normas y directrices durante el proceso. Algunos podrían exigirte ser propietario del inmueble durante varios años antes de considerarte para un refinanciamiento, por lo que es posible que tengas que demostrar un historial de alquiler bueno y constante durante años. Repetir Después de completar todo este proceso, puedes usar el efectivo de tu refinanciamiento para reiniciar la técnica BRRRR y comprar un alojamiento en dificultades, rehabilitarlo, alquilarlo, refinanciarlo, y el ciclo continúa. Remodelación de una vivienda Usar tu efectivo refinanciado también tiene otras ventajas, como tasas de interés más favorables y beneficios fiscales. Puedes conservar la propiedad del alojamiento inicial mientras recibes ingresos pasivos de alquiler durante la preparación de la segunda vivienda y las siguientes. Cómo financiar tu inmueble BRRRR A muchos inversores principiantes les costará reunir suficiente dinero para comprar el primer alojamiento BRRRR. Por lo general, tendrás que financiar la vivienda varias veces para realizar el pago inicial y las cuotas mensuales de la hipoteca, y rehabilitar el inmueble. Si no tienes fondos suficientes para completar el proceso BRRRR, puedes considerar las siguientes opciones si tu objetivo es renovar una casa para alquilarla. Préstamos bancarios tradicionales La mayoría de los bancos exigirán un pago inicial del 20 % al 25 % para este tipo de préstamo, aunque algunos pedirán más. Estos préstamos se basan en el precio de compra de la vivienda, que debería ser bastante bajo con el enfoque BRRRR. Sin embargo, si el inmueble está en muy malas condiciones, el banco puede no ofrecer financiación para tu compra porque la considera una inversión mala o arriesgada. Préstamos de bancos locales Los préstamos de bancos locales generalmente requieren aproximadamente el mismo pago inicial que un préstamo bancario tradicional, pero también pueden cubrir algunos de los costes de rehabilitación del alojamiento. También suelen ser más flexibles con los límites de la hipoteca y los requisitos de relación deuda-ingresos. Prestamistas privados Los préstamos privados son préstamos de personas que conoces. Puede tratarse de un familiar, amigo, socio comercial u otros inversores. Las condiciones de este tipo de financiación pueden cambiar según tu relación con la persona y su confianza o creencia en tus capacidades de inversión. También pueden financiar parte de los costes de renovación del alojamiento. Prestamistas de dinero duro Los prestamistas de dinero duro son empresas privadas o personas especializadas en prestar a renovadores de viviendas e inversores en alquileres. Estos préstamos suelen tener costes y tasas muy superiores a los de los préstamos bancarios normales, y generalmente aceptan bienes personales o activos como garantía. Sin embargo, probablemente también cubrirán los costes de rehabilitación y mejora del alojamiento. Ventajas y desventajas de BRRRR Como cualquier proceso de inversión, BRRRR puede ayudarte a cumplir tus aspiraciones de inversión inmobiliaria, pero eso no significa que no tenga inconvenientes. Algunas posibles ventajas del método BRRRR incluyen: Rendimiento de las inversiones: Cuando se hace correctamente, BRRRR puede ser rentable porque existen costes de adquisición relativamente bajos para una vivienda en dificultades y la posibilidad de un flujo de caja alto con el tiempo. Apreciación y patrimonio: Los inversores a menudo pueden obtener el alojamiento inicial con descuento porque serán ellos quienes asuman las renovaciones. Cuando estas renovaciones estén terminadas, llegarán la apreciación y el patrimonio. Economías de escala: Una vez que domines la técnica BRRRR y tengas varios alojamientos disponibles, lograrás economías de escala y tus costes y riesgos generales se reducirán. Algunas posibles desventajas del enfoque BRRRR son: Préstamos costosos: Devolver préstamos no es barato. Si no puedes rehabilitar y alquilar la vivienda para empezar a obtener ganancias, te quedarás con costes y tasas de interés crecientes. Valoración arriesgada: Los refinanciadores suelen determinar el valor de un inmueble según su tasación, no según cuánto dinero inviertas en él durante el período de rehabilitación. Esto significa que su valor podría ser menor de lo esperado, así que asegúrate de hacer cálculos adecuados al comprar y reparar el alojamiento. Decisiones apresuradas: Muchos propietarios se dejan llevar por la promesa de obtener dinero al refinanciar la vivienda, lo que puede llevarlos a recortar gastos durante la rehabilitación o el proceso de selección de huéspedes. Recuerda que la técnica BRRRR incluye algunos períodos de espera, así que asegúrate de que todo se haga correctamente y de tener suficiente dinero para superar estos períodos de espera y lograr el mayor éxito posible. Quién debería usar el método BRRRR al invertir El método BRRRR ofrece una excelente oportunidad para los inversores que buscan desarrollar sus carteras de ingresos pasivos. Es un proceso muy exigente que requiere cierta cantidad de capital disponible para el pago inicial y las renovaciones, pero tiene el potencial de ser muy exitoso en el futuro cuando pongas en marcha tu alquiler de corta duración. Puede requerir tiempo y práctica dominar la técnica BRRRR, pero después de probarla varias veces, empezarás a ver sus beneficios. Es algo que se vuelve más fácil cuanto más experiencia tengas. Si estás dispuesto a asumir los riesgos para alcanzar el potencial de ganancias, entonces la técnica BRRRR es para ti y tus objetivos de alquiler de corta duración.